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Los precios de venta de los inmuebles en CABA bajan 5,6% en 2022: ¿cuáles son las causas?

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El valor de un monoambiente en CABA es de u$s96.269. Por otro lado, un departamento de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de u$s116.307 dólares. Mientras que un departamento de tres ambientes y 70 m2 alcanza los u$s163.740.

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Según el informe del portal inmobiliario, en octubre el 85% de los barrios registra descenso de precio, sin embargo, la cantidad de operaciones de compra venta en la Ciudad de Buenos Aires demuestra una reactivación en el mercado respecto al año anterior. En septiembre de este año el volumen de escrituras fue un 15% superior respecto al volumen de 2021.

Por qué bajan los precios de las propiedades

Hernán Perrone, Corredor inmobiliario responsable de RE/MAX dijo a Ámbito: “Los precios bajan porque actualmente estamos con récord de propiedades a la venta. Nunca antes hubo tantas propiedades en venta en Capital Federal y sigue acumulándose mes a mes porque solo se vende el 2% de todo lo que está en venta en la ciudad y la cantidad compradores no está aumentando”.

En ese sentido, afirmó que el que tiene la necesidad de vender tiene que bajar precio hasta que aparezca la persona que esté dispuesta a pagar el valor.

Hoy el precio lo pone el comprador que es el que tiene el poder para negociar. Además, las operaciones se están haciendo en un 99% en efectivo, sin créditos hipotecarios, con lo cual el comprador es quien tiene el dinero para invertir y lo quiere hacer valer”, destacó.

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Consultado acerca de si los precios pueden seguir bajando dijo: “Pienso que los precios van a seguir en descenso hasta que no haya una estabilidad económica, donde se pueda marcar el rumbo de a dónde vamos, si va a haber créditos en algún momento o no y también va a depender de la inflación. Si la inflación no se detiene, no va a haber créditos, sin créditos no hay compradores y, si no hay compradores, los precios tienden a seguir bajando”.

“Es verdad que, en los últimos meses, desde septiembre y octubre se está viendo una mayor demanda en consultas que se transforman en visitas y luego estas visitas en reservas y cierres de venta. Sin embargo, es una situación estacional, esto sucede generalmente el último trimestre del año. En el caso del mercado actual, con un dólar que se mantuvo relativamente estable durante un tiempo, las personas lo toman como un precio de referencia para salir a comprar”, aseguró.

Por su parte, José Rozados, de Reporte Inmobiliario, afirmó: “La reducción de las cotizaciones surge por la necesidad de ajustar una sobrevaluación inicial, que algunos brokers admiten para captar la propiedad”.

Precios por barrios

De acuerdo a Zonaprop, el ranking de precios por barrio está encabezado por Puerto Madero (5.594 dólares/m2), Palermo (2.948 dólares/m2) y Belgrano (2.767 dólares/m2). Mientras que los barrios más económicos en la ciudad son Lugano (1.057 dólares/m2), Nueva Pompeya (1.428 dólares/m2) y La Boca (1.514 dólares/m2).

En ese sentido, destacaron que excepto Montserrat y Puerto Madero, todos los barrios de la ciudad registran bajas interanuales. Mataderos y Parque Avellaneda son los de mayor baja.

¿Cuánto cuesta alquilar en CABA?

De acuerdo al relevamiento del portal inmobiliario, actualmente, Puerto Madero se posiciona como el barrio más caro en la Ciudad de Buenos Aires con un precio medio de 155.803 pesos por mes. Le siguen Palermo y Nuñez con 100.859 y 100.219 pesos mensuales, respectivamente.

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En la zona media se encuentran Villa Pueyrredón (82.400 pesos mensuales), Caballito (78.396 pesos mensuales) y Boedo (76.626 pesos mensuales). Los barrios más económicos para alquilar son Villa Luro (67.330 pesos por mes), Barracas (67.771 pesos por mes) y Floresta (67.873 pesos por mes).

En el mes de octubre, el aumento fue del 5,2% y en el 2022 acumulan una suba del 77,8%, por encima de la inflación (76,5%).

Según el informe de Zonaprop, el valor de alquiler de un monoambiente en CABA es de 69.460 pesos por mes, un departamento de dos ambientes cuesta 83.355 pesos por mes y una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por 112.281 pesos por mes.

La rentabilidad inmobiliaria sube respecto al mes previo

La relación alquiler/precio aumentó en octubre levemente y se ubicó en 4,07% anual. Es decir, se necesitan 24,5 años de alquiler para recuperar la inversión inicial. Este valor se encuentra un 25% por debajo de lo requerido un año atrás.

La Boca y Villa Mitre son los mejores barrios para los inversores que buscan renta ya que tienen un retorno promedio de 5,3% y 5,0% anual, respectivamente. Por el contrario, Puerto Madero y Villa Luro son los que menor rentabilidad generan (3,1% y 3,6%).


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